정부가 6월 27일 발표한 부동산 대출 규제 소식을 들으면서 가장 먼저 든 생각은 '내 집 매도에는 어떤 영향이 있을까'였다. 수도권 작은 아파트 한 채에 전세 세입자가 있는 상황에서, 이번 규제가 매도 계획에 차질을 빚게 할지 궁금했다.
언론에서는 갭투자 억제를 강조하고 있지만, 실제로는 기존 집주인들에게도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 전세 세입자가 있는 아파트를 매도하려는 집주인 입장에서는 이번 규제의 세부 내용을 정확히 파악해두는 것이 필요하다.
소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 실제 의미는?
이번 규제의 핵심은 '소유권 이전 조건부 전세대출'의 전면 금지다. 쉽게 말해 집 소유권이 바뀌는 날 세입자가 전세대출을 받아서, 그 돈으로 새 집주인이 매매 잔금을 치르는 구조를 막겠다는 것이다.
갭투자를 차단하기 위한 조치라고 하지만, 사실 이런 방식은 투자 목적뿐만 아니라 실수요자들도 종종 활용해왔다. 특히 분양 아파트 입주를 앞두고 잔금 마련이 어려운 상황에서 전세를 끼고 입주하는 경우가 대표적이다. 이제 이런 방식도 불가능해진 셈이다.
하지만 여기서 중요한 것은 이미 세입자가 있는 집을 매도하는 경우와는 다르다는 점이다. 기존 세입자가 이미 보증금을 납입한 상태에서 집을 매도하는 것은 새로운 세입자가 들어오면서 동시에 전세대출을 받는 것과는 전혀 다른 구조이기 때문이다.
전세 낀 집 매도, 여전히 가능하다
다행히 이미 전세 세입자가 있는 아파트 매도 자체는 여전히 가능하다. 이 경우 매수인이 기존 임대차 계약을 그대로 승계하는 방식으로 거래가 진행된다. 매매가에서 전세보증금을 뺀 차액만 매도인에게 지급하고, 매수인은 나중에 세입자에게 보증금을 반환할 의무를 지게 된다.
예를 들어 3억원짜리 아파트에 2억원 전세 세입자가 있다면, 매수인은 매도인에게 1억원만 지급하고 나머지 2억원은 세입자 계약 만료 시 반환해야 한다. 이런 구조는 이번 규제와 직접적인 관련이 없어 기존과 동일하게 진행할 수 있다.
다만 실무적으로는 몇 가지 주의사항이 있다. 임차인 동의서를 반드시 확보해야 하고, 매매계약서에 보증금 반환 채무 승계 내용을 명시해야 한다. 또한 기존 임대차 계약서를 매매계약서와 함께 첨부해 법적 근거를 명확히 해야 한다.
매수인 입장에서의 제약, 간접적 영향은 분명
하지만 매수인 입장에서는 이전보다 부담이 커진 것이 사실이다. 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고, 대출을 받아 집을 사는 경우 6개월 내 실거주 의무가 있다. 2주택 이상 보유자는 아예 주담대 이용 자체가 불가능하다.
특히 매수인이 실거주 목적으로 집을 산다면, 기존 세입자를 내보내야 하는데 전세보증금 반환용 대출 한도가 1억원으로 제한되어 있다. 만약 전세보증금이 1억원을 넘는다면 추가 자금 마련이 필요하다. 이는 매수인 풀을 제한하는 요인이 될 수 있다.
결국 전세 낀 집을 매도하려면 현금 매수자이거나, 전세보증금이 적은 경우, 또는 매수인이 당분간 임대사업을 계속할 의향이 있는 경우에 거래가 원활할 것으로 보인다.
계약갱신청구권, 추가 변수
계약갱신청구권은 세입자가 2년 계약 만료 시 4년까지 연장할 수 있는 권리인데, 이를 행사하면 매수인은 최대 4년간 실거주할 수 없게 된다. 6개월 내 실거주 의무가 있는 대출 매수인에게는 치명적인 제약이다. 이런 가능성을 염두에 둔다면 매도 시점을 세입자 계약 만료 시기에 맞춰 조정하는 것이 유리할 수 있다.
현실적 대응 방안
이런 상황에서 전세 낀 집 매도를 계획하고 있다면 몇 가지 현실적인 대응 방안을 고려해볼 수 있다.
먼저 매매 시기를 조정하는 것이다. 세입자 계약 만료 시점에 맞춰 매도하면 매수인 입장에서는 부담이 줄어든다. 매수인 타겟도 달라져야 한다. 기존에는 갭투자를 노리는 투자자들이 주요 매수층이었다면, 이제는 현금 매수자나 실거주 목적의 실수요자를 대상으로 해야 한다. 이는 매도가 조정 요인이 될 수도 있다.
변화하는 시장, 차분한 대응이 필요
이번 규제로 부동산 거래 방식이 상당히 바뀔 것은 분명하다. 하지만 전세 낀 집 매도 자체가 불가능해진 것은 아니므로, 과도한 우려보다는 변화된 환경에 맞춰 매도 전략을 조정하는 것이 중요하다.
규제 초기에는 시장 참여자들이 새로운 룰에 적응하는 시간이 필요할 것이다. 매수인들도 자금 조달 방식을 바꿔야 하고, 중개업소들도 새로운 거래 구조에 익숙해져야 한다. 이런 과도기적 혼란을 감안한다면, 매도 시점을 조금 늦춰서 시장이 안정된 후 진행하는 것도 하나의 방법이다.
중요한 것은 규제 변화를 정확히 파악하고, 내 상황에 맞는 최적의 매도 전략을 세우는 것이다. 정부의 부동산 정책은 계속 변하고 있으니, 거래 직전에는 반드시 최신 규정을 다시 한 번 확인하는 것이 안전하다.
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