6.27 대출규제의 핵심은 서울 부동산 상승을 막겠다는 의지로 보인다. 수도권 주담대를 6억원으로 제한하고, 2주택자 이상의 추가 주택구입 대출을 사실상 금지했으며, 갭투자용 전세대출도 완전히 막았다.
이 규제가 시장에 미칠 첫 번째 변화는 전세 매물의 급격한 감소일 것 같다. 지금까지 집을 사서 전세로 내놓던 소규모 투자자들이 발을 빼면서, 전세 공급이 크게 줄어들 것으로 예상된다. 특히 신축 아파트 입주 시에도 조건부 전세대출이 금지되면서, 원래라면 시장에 풀렸을 전세 매물들이 나오지 않을 가능성이 높다.
여기에 서울과 경기권의 올 하반기와 내년 입주 물량이 부족한 상황이 겹친다면, 공급은 줄고 수요는 그대로인 상황에서 전세가 상승은 피할 수 없을 것 같다.
월세 시장으로의 구조 변화가 올지도
더 큰 문제는 임대차 시장의 구조적 변화가 아닐까 싶다. 정부는 전세가 급등을 우려해 전세대출까지 조이기 시작한 것 같다. 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소하고, DSR(총부채원리금상환비율) 적용까지 강화했다.
이렇게 되면 임대인들은 전세를 놓기보다 월세로 전환하는 쪽을 택할 것으로 예상된다. 전세보증금을 1억원 한도로 제한하면서, 그 이상의 증액분은 월세로 받겠다는 임대인들이 늘어날 가능성이 높다. 전세 시장에서 월세 시장으로의 구조적 이동이 가속화될 것 같다.
이 변화의 속도는 생각보다 빠를지도 모른다. 얼마 전 지인의 월세집을 구하러 함께 다녀보니 예전보다 월세 가격이 많이 올라 있어서 놀랐다. 전세사기 등의 이유로 월세 쪽으로 수요가 몰린 탓도 있겠지만, 한번 오른 월세 가격은 쉽게 내려갈 것 같지 않다는 생각이 들었다.
전세대출을 받기 어려워진 세입자들은 선택의 여지가 줄어들 것이고, 임대인들은 안정적인 월세 수입을 선호하게 될 것이다. 앞으로 3-4년 뒤에는 서울 임대차 시장이 본격적인 월세 중심으로 재편될 가능성이 높아 보인다.
공공 공급 확대, 그런데 재건축은 왜 규제 완화?
정부는 민간 중심 공급에서 공공 중심 공급으로 정책 방향을 틀고 있는 것 같다. 3기 신도시 개발과 공공 임대주택 확대가 그 증거일 것이다. 그런데 여기서 궁금한 점이 생긴다.
공공 공급을 늘리겠다면서, 왜 재건축 규제는 완화하려 할까?
답은 의외로 단순할지도 모른다. 재건축·재개발이 멈추면 공급 자체가 막히기 때문이 아닐까 싶다. 이주비 대출이 60억원으로 제한되면서 많은 재건축 사업장이 자금난에 부딪혔을 것으로 보인다. 조합원들은 기본 이주비로는 이주 비용을 감당할 수 없다고 아우성일 것 같다.
정부는 결국 현실을 인정할 수밖에 없었던 것 같다. '1주택 + 재건축 입주권' 보유 조합원에게는 1주택자로 간주해 이주비 대출을 허용하겠다고 했다. 준공 후 기존 주택을 처분한다는 조건을 달긴 했지만, 사실상 예외를 인정한 셈이다.
공공 참여형 재개발도 활성화하겠다며 규제 완화 패키지를 준비 중인 것 같다. 민간 재건축이 멈추면 도심 주택 공급에 직격탄이 될 수밖에 없다는 현실적 판단이 작용한 것으로 보인다.
무주택자만 피해 보는 구조가 될 것 같다
결국 이 모든 변화의 최종 피해자는 무주택자들이 될 것 같다. 전세 매물은 줄어들고, 전세가는 오르며, 전세대출까지 받기 어려워진다면 선택할 수 있는 옵션은 비싼 월세뿐일 것이다.
지금까지는 집이 있고 없고의 차이가 단순히 자산 격차 정도로 여겨졌다면, 앞으로는 주거비 상승으로 인한 생존의 문제가 될 수도 있을 것 같다. 높은 월세 부담으로 저축 여력이 줄어들면, 집을 사기 위한 돈을 모으는 것 자체가 더욱 어려워지는 악순환이 시작될지도 모른다.
서울과 접근성 좋은 경기 지역은 여전히 수요가 탄탄해 가격 하락 가능성은 낮아 보인다. 오히려 '똘똘한 한 채' 중심으로 고가 거래가 이어지며, 현금 부자들의 시장이 되어갈 것 같다. 무주택자들이 선택할 수 있는 대안은 갈수록 줄어들 것 같다.
요약 정리하면
6.27 대출규제는 서울 부동산 상승 억제를 목표로 했지만, 그 여파는 무주택자들에게 고스란히 전가될 것으로 보인다.
전세 매물 감소와 전세가 상승, 월세 시장으로의 구조 변화가 동시에 진행되면서, 무주택자들의 주거비 부담은 더욱 가중될 가능성이 높다.
정부는 공공 공급 확대를 내세우고 있지만, 현실적으로는 재건축 규제 완화 등의 예외 조치를 통해 민간 공급에 의존할 수밖에 없는 상황인 것 같다.
결국 부동산 정책의 딜레마는 여전히 해결되지 않을 것이고, 그 사이 무주택자들의 주거 부담만 커져갈 것 같다는 우려가 든다.
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