최근 하안주공8단지가 재건축 패스트트랙 제도의 첫 적용 사례가 되었다는 기사를 봤다. 같은 하안주공 단지 중에서도 3,4 단지는 신탁방식으로 정비구역 지정 고시까지 받았는데, 왜 8단지가 '패스트트랙 1호'라고 하는지 궁금했다. 현재 보유한 아파트는 신탁방식으로 재건축을 진행 중이어서 이 차이점이 궁금해서 알아보았다.
재건축 패스트트랙과 신탁특례
2025년 6월부터 시행된 재건축 패스트트랙의 핵심은 정비구역 지정 전에 주민 동의 50%만으로 추진위원회 설립이 가능하다고 한다. 기존에는 정비구역이 먼저 지정되고 나서야 추진위를 만들 수 있었는데, 이제는 순서가 바뀐 것이다.
하안주공8단지는 조합방식으로 재건축을 추진하면서 이 새로운 절차를 밟은 첫 번째 사례라고 한다. 50.2%의 동의율로 추진위 설립 요건을 충족했다고 한다.
그렇다면 신탁방식으로 진행 중인 다른 단지들은 어떨까?
신탁방식은 2024년 1월 도입된 신탁특례제도를 활용하는데, 신탁사가 소유자 2/3 이상의 동의만 받으면 정비구역 지정과 사업시행자 지정을 동시에 할 수 있어서 추진위나 조합 설립 절차 자체가 필요 없다고 한다.
신탁특례가 도입되기 전에는 신탁방식이라 해도 기존 절차를 따라야 했지만 2024년 1월 이후 신탁사가 직접 정비구역 지정을 제안하고 동시에 사업시행자 지정까지 받을 수 있게 되면서 전체 사업 기간이 2년 이상 단축되었다고 한다. 우리 단지만 봐도 신탁사가 동의서 징구부터 알아서 처리하는 것 같다.
신탁방식, 추진위 없이도 되는 이유
조합방식은 주민들이 직접 추진위를 구성하고, 이후 조합을 만들어 사업을 주도해야 한다. 반면 신탁방식에서는 신탁사가 모든 실무를 담당한다. 주민 동의를 받아 바로 사업시행자로 지정되고, 정비구역 지정부터 사업계획 수립, 인허가, 자금 조달, 분양까지 전 과정을 주도한다.
신탁사를 '사업대행자'로 지정하는 경우도 있는데, 이때는 조합 설립 절차를 거치기도 한다는데, 이 부분은 잘 모르겠다.
어떤 방식이 더 나을까?
신탁방식은 속도와 전문성 면에서 강점이 있는 것으로 알려져 있다. 신탁사가 자금력과 전문성으로 사업을 주도한다. 조합방식은 패스트트랙 도입으로 절차가 간소화되긴 했지만, 여전히 추진위 설립부터 조합 설립까지 여러 단계를 거쳐야 한다고 한다. 하지만 주민들이 직접 사업을 통제할 수 있고, 의사결정 과정이 상대적으로 투명하다고 한다.
우리 단지의 경우 조합과 신탁 중에 재건축 속도와 전문성의 이유로 신탁 방식을 선택한 것으로 알고 있다. 예비 안전 진단을 받을 때만 해도 재건축이 언제 되겠나 싶었는데, 벌써 동의서 징구도 끝내고 고시를 기다리고 있다. 확실히 예전보다 재건축 절차가 빨라진 듯 하다.
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