하안주공 재건축 사업성, 상계주공5단지와 비교해보니

부동산 커뮤니티에서 하안주공 재건축 사업성에 대해 한쪽에서는 "대지지분이 낮으면 상계주공처럼 된다"며 회의적인 반응을 보이고, 다른 쪽에서는 "하안주공은 일반분양이 상계주공 보다 훨씬 많아서 사업성이 좋다"라며 반박합니다.

댓글 논쟁을 보면서 '과연 누구 말이 맞는 거지?'라는 궁금증이 생겼어요. 해당 댓글을 토대로 내용을 정리해봤습니다. 과연, 어느 쪽 말이 맞을까요?

상계주공 5단지는 서울 노원구에 위치한 11평형 위주의 단지입니다. 조합원 수가 840세대인데, 재건축 시 일반분양이 156세대로 잡혀 있어요.

통합재건축을 하는 하안주공 1·2단지의 경우 조합원 수만 2,846세대에 일반분양이 666세대로 잡혀 있습니다. 단순 계산해도 상계주공 5단지보다 규모가 훨씬 크죠.

여기서부터 의견이 갈립니다.

“비율”로 놓고 보면, 상계주공5단지는 일반분양 비율이 약 18.5%, 하안주공은 23.4% 정도라서 격차가 크지 않으니 사업성이 안 좋다는 주장입니다.

반대로 “세대 수”를 기준으로 하면, 상계주공5단지는 156세대, 하안주공은 666세대이니 일반분양으로 벌어들이는 수입 차이가 4배 이상이라서 하안주공 사업성이 좋다는 주장입니다.

상계주공 5단지와 하안주공 1·2단지의 일반분양 비율은 5% 정도 차이라서 사업성이 크게 다르지 않다고 볼 수도 있습니다.

그런데, 재건축 분양 수입은 일반분양 비율 차이보다는 실제로 몇 세대를 팔 수 있는지가 훨씬 중요합니다.

예를 들어 분양가를 10억 원으로 잡는다면,

단순 비교만 해도 4배 이상 차이입니다. 결국 조합원 입장에서 분담금을 줄여주는 건 "분양 수입"이기 때문에, 사업성 판단에는 '비율'보다 '세대 수'가 더 큰 영향을 미칩니다.

상계주공 5단지는 평균 대지지분이 12.2평 수준이고, 하안주공은 단지별로 차이는 있지만 평균적으로 10평 내외로, 상대적으로 낮습니다.

대지지분이 낮으면 새 아파트로 배정되는 면적이 줄어들고, 그만큼 추가 분담금이 발생할 가능성이 커집니다.

하지만 광명시의 경우 재건축에 적극적으로 나서면서 용적률이 280%에서 330%로 늘어났습니다. 덕분에 일반분양 세대가 늘어났고, 사업성이 이전보다 훨씬 좋아졌습니다.

“일반분양 비율”로만 보면 상계주공5단지와 하안주공의 차이가 크게 느껴지지 않을 수 있지만, “일반분양 세대 수”로 보면 하안주공의 사업성이 더 좋다고 보는 게 합리적입니다.

광명시의 적극적인 정책도 하안주공 사업성에 힘을 실어주고 있고요, 결국 재건축에서 중요한 건 얼마나 많은 일반분양 수입을 만들어내느냐, 그리고 정책이 얼마나 받쳐주느냐가 아닐까 싶습니다.