힐스테이트 광명11(가칭)이 일반분양을 앞두고 있죠.
평형은 39㎡부터 84㎡까지 5개 타입으로 구성되는데, 51타입은 3베이 맞통풍 구조로, 59타입은 일부 4베이 설계 가능성이 거론되고 있거든요. 같은 평형대 다른 단지와 비교하면 차별화가 있어 보입니다.
분양가 만만치 않아요.
평당 4,500만 원에서 4,700만 원 수준으로 예상되는데, 59㎡가 약 11억 원대, 74㎡는 13억 원대, 84㎡는 15억 원대 후반으로 전망되고 있거든요.
일부에선 84㎡의 시장가를 16~17억 원까지 보는 시각도 있습니다. 발코니 확장하고 옵션 넣으면 총 수천만 원 단위의 비용이 추가로 붙을 가능성이 매우 큽니다.
대형 평형은 분양가가 12억 원을 넘어서면 중도금 대출 제한이라는 복병이 기다리고 있어요. 그래서 현금 계획까지 미리 세워둬야 하는 상황입니다.
일반 분양은 652가구인데, 그중 59타입이 494가구로 압도적이에요. 반면 74타입은 22가구, 84타입은 단 2가구에 불과하죠.
광명시 거주자 우선공급이 매우 강하게 적용될 예정이라, 지역 내 실수요자의 당첨 확률이 높아질 전망입니다. 청약 전략 짤 때 이 부분을 꼭 고려해야 할 것 같아요.
분양가, 생각보다 부담스러울 수도.
조합 측은 3.3㎡당 4,700만 원 선으로 분양 보증 신청을 준비 중이라는 보도가 있었어요. 하지만 실제로는 "평당 4,500만 원 안팎"이라는 얘기도 함께 나오고 있죠. 구체적으로 보면, 전용 59㎡ 중층 기준으로 약 11억 2천만 원, 74㎡는 약 13억 5천만 원, 84㎡는 15억 3천만 원대로 전망됩니다. 일부 언론은 84㎡가 16~17억 원대까지 형성될 수 있다고 보고 있습니다.
이런 분양가 차이가 생기는 이유는 여러 가지예요. 3베이 맞통풍이나 판상형 위주 설계 같은 구조 개선 요소도 있고, 대형 타입이 적다는 점, 조합의 상징성과 수요 예측, 그리고 주변 단지 시세 대비 비교 우위 확보 전략 같은 게 복합적으로 작용하는 거죠. 그래서 "4,700만 원 예상"은 선제적 프레임일 가능성이 크고, 실제 분양가는 상황에 따라 조정될 수 있습니다.
만약 59나 84타입이 분양가 12억 원을 넘으면, 중도금 대출이 일부 제한될 수 있거든요. 84타입 기준으로 15억 원대 후반 분양가를 가정하면 중도금 60%가 약 9억 원 전후가 되는데, 일부 금융기관은 이 정도 금액에 대출 승인이 어렵거나 조건이 매우 까다로울 수 있습니다. 그렇다면 여유 자금 마련이 선결 조건이 되는 청약이죠.
힐스테이트 광명11의 평형 구성
실용성과 차별화를 동시에 노린 느낌이에요.
39타입은 A형과 B형으로 나뉘어 원룸이나 2룸 구조로 공간 활용에 특화될 것 같고, 51타입도 A형과 B형으로 구분되면서 2~3룸 구조에 3베이 맞통풍이 들어갈 예정이에요.
가장 주목받는 건 역시 59타입이에요.방 3개 기본 구성인데, 일부는 4베이 구조가 적용될 가능성이 있거든요. 넓은 거실 확장성도 주목할 만합니다.
74타입은 단일형으로 중대형 3~4룸 중심이고, 가족 단위에 맞춤형 구조가 될 것 같아요. 84타입은 프리미엄 타입답게 거실이 넉넉하고, 판상형이나 타워형이 혼합될 것으로 보입니다.
51타입에 들어가는 3베이 맞통풍과 계단식 구조는 여러 보도에서 언급되고 있어요. 실제 적용 가능성이 높다는 거죠. 59타입 일부에 4베이 설계가 거론되는 것도 같은 맥락이고요. 이런 구조적 차이는 단순히 평수 차이를 넘어서, 살면서 느끼는 만족도나 나중에 팔 때 가격에도 직접적인 영향을 미칠 거예요.
조망 탁 트인 고층, 코너, 남향 라인이 로열 동이 될 가능성이 높아요. 특히 공원이나 도심, 산 조망이 가능한 라인은 조망권 유지 여부가 중요한데, 앞쪽에 나중에 고층 건물이 들어설 수 있는지 미리 확인해보는 게 좋습니다. 84타입이 16억 중반으로 예상된다는 보도도 있는 만큼, 조망하고 구조 좋은 동은 프리미엄 격차가 상당히 크게 벌어질 수 있습니다.
지하철역 가까운 동은 접근성 프리미엄이 붙을 거고, 초등학교 인접한 동은 초품아 수요 덕분에 유리할 거예요. 반대로 도로변이거나 소음, 조망 가리는 요소가 있는 동은 가격이 상대적으로 저평가될 수 있습니다.
같은 평형이라도 A형과 B형 간 구조 차이는 생각보다 체감이 클 수 있어요. 51A와 51B는 현관 위치나 주방 동선, 수납 공간에서 차이가 날 것 같고요.
59A는 4베이 확장이 강점이지만 조망이 한 방향으로 고정될 수 있는 반면, 59B는 조망 좋은 라인에 배치될 가능성이 큽니다. 이런 구조 차이는 청약 당첨 후에 살면서 느끼는 만족도는 물론이고, 전매나 매도 시 프리미엄에도 상당한 영향이 있을 수 있습니다.
가점제와 추첨제 비율은 아직 공식 발표 전이에요. 하지만 비슷한 민영 아파트 청약 기준을 보면, 소형 평형은 추첨제 물량이 많고 중형·대형 평형은 가점제 비중이 커지는 경향이 있거든요.
광명시 거주자 우선공급은 현행 청약제도상 매우 확실하게 적용될 예정이며, 지역 우선 공급 물량이 미달하더라도 수도권 거주자에게 돌아갈 수 있는 가구수는 제한적일 겁니다. 그러니까 광명시 장기 거주자, 실수요자 중심 청약경쟁이 예상됩니다.
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