청약 무주택인데 왜 부적격일까? (헷갈리는 무주택 기준 정리)

2025년은 청약 제도가 여러 부분 개편되면서, 무주택 기간 계산이 헷갈린다는 분들이 많은 듯합니다. 청약 무주택인데 왜 부적격일까요? 헷갈리는 무주택 기준 정리했습니다.

무주택 기간, 어떻게 계산하는 걸까?

집 판 다음 날부터 시작, 청약 신청일 기준으로 계산

무주택 기간의 시작은 주택을 처분한 다음 날부터 계산되는 거죠. 여기서 중요한 건 소유권 이전등기를 기준으로 한다는 점이에요.

예를 들어 2025년 5월 10일에 소유권 이전등기가 완료됐다면, 2025년 5월 11일부터 무주택 기간이 시작되는 겁니다.

그리고 무주택 기간은 청약 신청일을 기준으로 계산돼요. 청약홈 정보도 참고하지만, 최종적으로는 국토부 주택소유 이력조회 결과로 검증된다고 하네요.

등기말소일이 아니라 실제 처분일자가 적용되는 거죠. 예외는 있어요. 상속받은 주택은 어떻게 되는지, 배우자의 과거 이력은 영향을 주는지, 소형 주택은 어떤지... 이런 것들이 복잡하게 얽혀 있어요.

2025년 바뀐 주요 무주택 기준 3가지

첫 번째, 소형·저가 주택 완화 기준

올해부터 조건을 충족하는 작은 집은 '없는 집'으로 쳐줍니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권은 5억 이하, 비수도권은 3억 이하인 단독·다가구·연립주택이 해당돼요.

그런데, 이 기준은 가점제 일반공급에 한정 적용되는 거고, 공공분양의 경우 단지별로 별도 기준을 적용할 수 있다고 하네요. 게다가 2025년 8월 이후 일부 단지에서는 공시가격뿐만 아니라 실거래가를 참고하는 경우도 생겼어요..

두 번째, 배우자 주택 이력 완화 (특공만 해당)

이 부분이 정말 많이 헷갈립니다. 2025년부터는 신혼부부나 생애최초 특별공급에서 혼인 중 배우자가 과거에 주택을 소유한 이력이 있어도, 그 집을 처분한 후 3년 이상 무주택이면 신청할 수 있게 됐어요.

다만 주의할 점이 있어요. 생애최초 특공 중 단독세대주로 신청하는 경우는 배우자의 주택 이력과는 관계없다고 하네요. 그리고 이 완화 기준은 특별공급에만 적용됩니다. 일반공급(가점제)에서는 여전히 배우자의 과거 주택 이력이 영향을 줘요.

세 번째, 부모님 세대와의 관계 (만 30세 기준)

이 부분도 착오가 많습니다. 만 30세 이상이면 부모님 집이 있어도 세대 분리만 되어 있으면 본인의 무주택 기간이 인정돼요.

그런데, 많은 분들이 "나 이제 30살 넘었으니까 괜찮겠지"라고 생각하시는데요. 나이만 채운다고 되는 게 아니에요. '만 30세 이상'과 '세대주 등록', 이 두 가지를 동시에 충족해야만 무주택 기간 가점이 인정됩니다.

예를 들어볼까요? 32살인데 아직 부모님 집에 주민등록이 함께 올라가 있다면, 그 집에서 '세대원'으로 등록된 상태잖아요. 이 경우 부모님이 집을 가지고 있으면 본인의 무주택 기간 가점은 0점입니다. 나이는 충분히 넘었는데도요.

정리하면 이렇습니다. '만 30세가 됐다 + 내 이름으로 세대주 등록을 했다', 이 두 조건이 함께 맞아떨어지는 시점부터 무주택 기간 가점이 쌓이기 시작하는 겁니다.

반대로 만 30세 미만이면 부모님이 집을 가지고 있을 경우 무주택 기간이 인정되지 않습니다. 단, 결혼했다면 나이와 세대주 여부 관계없이 무주택 세대로 인정돼요.

2025년 무주택 기준 한눈에 정리

아래 표는 원칙적인 기준이며, 공공분양이나 특정 단지는 별도 기준을 적용할 수 있습니다. 반드시 입주자 모집 공고문을 확인하세요.

구분	일반공급(가점제)	특별공급	핵심 체크포인트
소형·저가 주택	무주택 인정 (수도권 5억 이하, 비수도권 3억 이하, 85㎡ 이하)	단지별 상이 (공고문 확인 필요)	공시가격 + 실거래가 모두 확인 1천만 원 차이로도 부적격 가능
배우자 과거 주택	처분 후 무주택 기간 재계산	처분 후 3년 경과 시 인정 (신혼·생애최초만)	특공: 3년 꼭 채워야 함 생애최초 단독세대주는 무관 일반공급은 여전히 영향받음
부모님 주택 영향	만 30세 이상 + 세대주: 무관 만 30세 미만: 영향받음 만 30세여도 세대원이면 가점 0점	좌동	결혼 시 나이·세대주 무관 무주택 인정 29세: 생일 + 세대주 등록 둘 다 필요 32세여도 부모님 집 세대원이면 가점 못 받음

상속 주택 — "지분 20%면 괜찮다?"

상속받은 집은 일반 매매 주택과 달리 소유권이 여러 명에게 나뉘어 있잖아요.

지분이 20% 이하면 원칙적으로는 무주택으로 인정받을 수 있다고 하는데, 여기서 "원칙적으로"라는 표현을 쓴 이유가 있어요. 건설사나 공공기관마다 해석이 다를 수 있거든요. 20% 초과면 확실히 유주택자고, 20% 이하라도 일부 단지에서는 부적격 처리할 수 있습니다.

게다가 더 복잡한 게, 지분이 20% 이하라도 그 집에 실제로 거주하거나 임대를 주는 경우에는 일부 공공택지에서 '주택으로 간주'할 수 있다고 하더라고요. 단순히 지분 비율만 보면 안 되고, 실제 이용 여부도 확인해야 하는 겁니다.

그리고 등기를 늦게 하면 무주택 기간도 늦게 잡힙니다. "상속등기를 늦게 해서 무주택 기간이 한 달 늦게 잡혔어요"라는 사례도 봤는데, 한 달 차이로 가점이 달라질 수 있으니까요.

청약홈 자동 계산의 한계

청약홈의 '무주택 기간 자동 계산기'를 그대로 믿는 경우가 많습니다. 그런데, 이건 참고용일 뿐이죠. 시스템이 모든 복잡한 상황을 반영하는 건 아니었어요.

자동 계산은 입력된 값만 계산하기 때문에 다음과 같은 상황은 반영되지 않습니다.

상속 지분
배우자의 과거 주택 이력
소형·저가 주택 예외
세대 분리 시점

그래서 이런 건 직접 확인해야 해요. 등기부등본으로 과거 보유 이력과 상속 여부를 확인하고, 부동산공시가격 알리미에서 공시가격을 체크하고, 가족관계증명서로 배우자와 부모님의 주택 이력까지 확인해야 합니다.

"청약홈에서 무주택으로 나왔는데 왜 부적격이죠?"라는 질문을 자주 보는데요. 자동 계산은 법적 효력이 없습니다. 최종 판단은 입주자 모집 공고문과 서류 검증 결과에 따라 결정되는 거니까요.

무주택 기간 체크리스트

청약 넣기 전에 다섯 가지만 확인하면 대부분의 부적격은 피할 수 있습니다.

주택 처분일과 공시가격 확인
상속 지분 여부 및 비율 확인
배우자 과거 주택 보유 이력 점검
세대 분리일과 세대주 등록 상태 확인 (30세 넘었어도 부모님 집 세대원이면 가점 0점)
청약홈 계산 결과와 실제 서류 대조

요약하면

무주택 기간은 소유권 이전등기일 다음 날부터, 청약 신청일 기준으로 계산
2025년 주요 변경사항: 소형·저가 주택 완화 (가점제 한정, 공시가+실거래가 확인), 배우자 이력 완화 (특공만, 3년 무주택 필요, 단독세대주는 무관), 만 30세+세대주 등록 동시 충족해야 무주택 가점 시작
상속 주택 지분 20% 이하는 원칙적 무주택 인정, 단 실거주·임대 시 주택 간주 가능
청약홈 자동 계산기는 참고용으로만 활용, 등기부등본·공시가격·가족관계증명서로 직접 확인 필수
부적격 시 일반공급 1년, 일부 특공 3년 청약 제한이 걸릴 수 있으므로 사전 확인이 가장 중요