공동명의 재건축, 지분 넘기면 조합원 자격 유지될까? (투기과열지구)

공동명의자끼리 지분을 넘기면, 조합원 자격은 유지될까요? 아니면 현금청산일까요?

서울 전역이 투기과열지구로 묶이면서 재건축·재개발 단지 안에서는 생각보다 큰 혼란이 이어지고 있습니다. 특히 공동명의 아파트를 가진 조합원들 사이에서 “지분을 정리하려는데, 이게 조합원 자격을 잃는 건 아닌지”라는 질문이 많다고 합니다.

기사에서도 이 부분을 짚고 있었고요.

결론부터 말하자면, 공동명의자끼리 지분을 넘긴다고 해서 조합원 자격이 ‘유지된다’고 단정할 수는 없습니다. 그렇다고 현금청산이라고 단정할 수도 없는 상태입니다. 지금 문제는 이 경우를 명확하게 정리한 기준이 아직 없다는 점입니다.

기사(원문)에서는 이런 상황을 전하고 있습니다.

서울이 투기과열지구로 지정된 이후, 정비사업이 진행 중인 공동명의 주택을 매매할 때 적용되는 국토교통부의 법령 해석이 바뀌었고, 그 여파로 현장에서 혼란이 커지고 있다는 내용입니다.

특히 눈에 띄는 부분은 이 대목입니다.

공동명의 주택을 매도할 경우, 공동소유자 ‘전원’이 10년 보유·5년 거주 요건을 충족해야 조합원 지위를 넘길 수 있도록 해석이 바뀌었다는 점입니다.

예전에는 대표 조합원 한 명만 요건을 채우면 됐는데, 기준이 훨씬 엄격해진 셈입니다.

재건축·재개발 구역에서 조합원인지 아닌지에 따라, 새 아파트를 분양받을 수 있는지 아니면 현금청산 대상이 되는지가 갈립니다.

기존에는 공동명의 아파트라도 “대표 조합원이 요건을 충족했다면, 조합원 지위 양도는 가능하다”는 해석이 일반적이었습니다. 그런데 지난해 대법원 판결 이후, 국토부가 해석을 바꾸면서 "공동명의라면, 공동소유자 모두가 요건을 충족해야 한다"는 쪽으로 기준이 이동했습니다.

문제는 이 해석은 외부 제3자에게 매도하는 경우를 상정한 설명에 가깝다는 점입니다.

공동명의자 ‘서로 간’에 예를 들어 형제끼리, 가족끼리 지분을 한 사람에게 몰아주는 경우도 같은 기준이 적용되느냐는 점입니다.

도시 및 주거환경정비법에는 공동명의자 간 지분 매매에 대해 따로 규정한 조항이 없습니다. 즉, “된다” “안 된다”를 명확히 말해주는 문장이 법에 없는 상태입니다. 그래서 조합도, 행정도, 조합원도 모두 조심스러워지고 있습니다.

삼 형제가 공동으로 상속받은 아파트가 재건축 구역에 들어갔는데, 각자 가정이 있어 전원이 실거주 요건을 채우는 건 현실적으로 불가능한 상황입니다.

그래서 한 명에게 지분을 넘겨 정리하려 했지만, 이 경우에도 조합원 자격이 유지되는지 확신할 수 없어 “이러지도 저러지도 못하고 있다”는 토로가 나옵니다.

특히 목동, 여의도처럼 고령 조합원이 많고 상속으로 공동명의가 된 단지에서는 이런 고민이 한두 건이 아니라는 점도 기사에서 짚고 있습니다.

투기과열지구 규제의 취지는 분명합니다. 조합원 지위를 사고파는 투기를 막겠다는 목적도 이해가 됩니다. 다만, 이미 나눠 가진 지분을 공동소유자끼리 정리하는 것까지 같은 잣대로 묶는 게 맞느냐는 질문은 남습니다.

투기 방지와 재산권 보호, 어디까지가 규제이고 어디부터가 과도한 개입인지, 지금 이 지점에서 논쟁이 생기고 있는 듯합니다.

현재로서는 법 조문도, 명확한 행정 지침도, 판례도 정리되지 않은 상태입니다. 그래서 더더욱 개별 단지 상황, 시점, 조합 해석에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

조급하게 결론을 내리기보다는, 지금은 ‘불확실성이 크다’는 사실 자체를 전제로 신중하게 판단할 필요가 있는 시점으로 보입니다.