신탁방식 재건축 전체회의, 참석 전에 알아야 할 것들

신탁방식으로 재건축을 진행 시 토지등소유자는 전체회의를 참석하게 되는데, 찾아보니 전체회의는 단순한 설명회가 아니었다. 여기서 결정된 내용은 법적 효력을 갖는다. 그래서 참석 전에 미리 알아두어야 할 게 있다.

신탁방식 재건축에서 토지등소유자 전체회의는 조합방식의 총회에 해당한다. 도시정비법 제48조에 따라 다음 사항은 반드시 전체회의 의결을 거쳐야 한다.

이 중에서 초기 전체회의에서 가장 중요한 안건은 신탁계약서(시행규정) 체결이다. 이 안건이 통과되는 순간, 계약서는 법적 효력을 갖는다.

결론부터 말하면, 그 순간부터 계약서 내용이 소유주 모두에게 법적으로 적용된다. 나중에 "이런 내용인 줄 몰랐다"고 해봐야 소용이 없다.

그런데 현실적으로 전체회의가 형식적으로 흐르는 경우가 많다. 대부분의 소유주는 "신탁사가 알아서 잘 하겠지"라고 생각하고 찬성표를 던진다. 계약서 내용을 꼼꼼히 따져 문제를 제기하는 소유주는 많지 않다.

미리 알고 있는 소유주와 그렇지 않은 소유주의 차이는 있을 테고, 투표 전에 계약서 내용을 한 번이라도 살펴보면 좋을 듯하다.

신탁계약서는 신탁방식에서 소유주의 권리와 의무를 모두 담고 있는 문서다. 조합방식의 정관에 해당한다. 소유주는 법적으로 이 문서의 열람을 요청할 권리가 있다.

확인해야 할 핵심 내용은 다음과 같다.

신탁사가 수수료를 '분양수입 기준'으로 받는지, '총사업비 기준'으로 받는지, 아니면 금액을 고정하는 '정액제'인지 확인해야 한다. 정액제가 가장 안전하다. 정액제가 아니라면 "수수료 총액은 OO억 원을 넘지 않는다"는 상한(캡) 조항이 반드시 있어야 한다.

2023년 국토부 표준계약서 개정으로 신탁사가 소유주 부동산을 담보로 잡는 것은 원칙적으로 금지됐다. 내 계약서에 이 내용이 반영돼 있는지 확인해야 한다.

소유주 전원(100%) 동의가 필요한 구조라면 사실상 해지가 불가능하다. 2023년 개정 표준계약서 기준으로는 소유주 75% 이상 찬성으로 해지할 수 있도록 바뀌었다. 내 계약서가 이 수준인지 확인해야 한다.

신탁사 잘못으로 사업이 지연되거나 손해가 생겼을 때 배상을 청구할 수 있는 근거가 계약서에 명확히 있는지 확인해야 한다.

실제로 표준계약서보다 소유주에게 불리하게 작성된 계약서가 상당히 많아서 전체회의 전에 정비사업 전문 변호사의 검토를 받는 게 좋다고 한다.