갱신권을 쓰고 연장된 계약 기간 중에 이사를 나가야 할 때, 복비는 집주인이 내게 되어 있어요. 통보가 집주인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료되고, 다음 세입자를 구하는 데 드는 복비는 집주인 부담이죠. 묵시적 갱신 상태에서 나가는 것도 마찬가지고요.
그런데 현장에서는 이게 잘 안 지켜진다고 해요. 오랫동안 세입자가 중간에 나갈 때 복비를 당연하게 부담해왔기 때문 관행으로 굳어져 있거든요. 사실 집주인 입장에서 이 경우 복비를 부담한다는 게 좀 억울하긴 하죠. 갑자기 세입자가 나간다고 하는데 복비까지 내라고 하니 논쟁의 여지가 있죠.
설령 계약서에 "중도 퇴거 시 복비는 세입자 부담"이라고 특약을 넣고 서명했어도 법적 효력은 없다고 합니다. 계약서에 서명을 했어도 말이죠.
단, 3개월을 못 채우고 급하게 나가야 하는 경우에는 법적 해지가 아니라 집주인과의 합의 해지가 되기 때문에, 복비는 세입자가 부담하는 게 일반적이에요.
통보는 내용증명이 가장 안전합니다. 집주인이 "못 받았다"고 할 경우를 대비할 수 있거든요.
갱신권을 썼는지 아닌지 모르는 경우
재계약서를 썼는데 계약서에 "계약갱신청구권 행사"라는 말이 없으면, 갱신권을 쓴 건지 아닌지 분명하지 않다고 합니다.
보통 5% 올려주고 재계약서를 쓰면 갱신권을 쓴 것으로 알지만, 특약에 내용이 없으면 문제가 생겼을 때 분쟁의 소지가 있어서 재계약할 때는 계약서에 "계약갱신청구권 행사에 의한 갱신"인지 "신규 계약"인지 명확히 적어두는 편이 낫습니다.
왜냐면 '갱신권을 사용한 연장(또는 묵시적 갱신)'이냐, 아니면 '일반 신규 재계약'이냐에 따라 나중에 중도 퇴거를 할 수 있느냐 없느냐가 완전히 달라지기 때문이에요. 묵시적 갱신이나 갱신권 행사는 나중에 중도 퇴거도 가능하지만, 일반 재계약이면 중도해지가 원칙적으로 안 되거든요.
집주인 실거주가 제대로 안이뤄졌을 경우
집주인으로 부터 실거주 통보를 받으면 갱신 거절 사유가 되는데, 집주인 본인 뿐 아니라 직계 가족 (부모, 자녀)도 해당이 됩니다.
이 경우 이사를 나왔는데 집주인이 새 세입자를 들이거나 빈집으로 방치하는 경우 손해배상 청구가 가능합니다. 하지만 집주인이 집을 팔게 되면 얘기가 달라져요. 법이 촘촘하지 않아서 소송을 해도 법원이 "매매는 임대가 아니니 배상 대상이 아니다"라며 집주인 손을 들어 준 사례가 제법 있다고 해요.
집주인이 바뀌면 갱신권 다시 써도 되는지?
갱신권은 같은 주택에 대해 한 번만 행사할 수 있어요. 집주인이 바뀌어도 이미 사용한 갱신권은 다시 쓸 수 없어요.
묵시적 갱신으로 4년을 살았다면 갱신권은 아직 남아있어요. 묵시적 갱신은 갱신권을 행사한 게 아니거든요. 하지만 새 집주인도 실거주를 하겠다는 이유로 갱신을 거절할 수는 있어요.
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