계약갱신청구권 행사, 언제 어떻게 말해야 분쟁이 없을까? - 목화소미

갱신청구권은 행사 시기를 놓치거나 표현이 애매하면 효력이 없거나 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 말은 했는데 인정이 안 됐다는 경우가 생각보다 많거든요.

통보는 세입자(임차인)가 집주인(임대인)에게 해야 하는데, 집주인이 먼저 재계약 할 건지 물어보는 경우가 많긴 해요. 집주인 입장에서도 미리 확인하고 싶으니까요. 그런데 부동산 중개인을 통해 의사를 전달하면 위임 여부가 불분명해서 법적 효력이 약해질 수 있어요. 번거롭더라도 세입자가 집주인에게 직접 연락하는 게 나아요.

갱신청구권 사용은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 연락을 하면 됩니다. 만기 2개월 전까지 양쪽 모두 아무 말이 없으면 묵시적 갱신으로 넘어가고, 이 경우 갱신청구권은 아직 쓰지 않은 것으로 남습니다. 보통은 6개월 전쯤 서로 의향을 확인하고 2개월 전에 최종 확인과 계약서를 작성하는 편입니다. 

문자나 카카오톡으로 해도 법적 효력이 인정됩니다. 단, 상대방이 읽었다는 확인이 있어야 됩니다. 전화로만 하면 증거가 없어서 위험하고, 했다면 녹음을 남겨두는 게 낫습니다. 가장 확실한 건 내용증명이에요. 발송일과 수령일이 명확하게 기록되거든요. 

표현도 중요합니다. "계속 살겠습니다"는 갱신청구권 행사로 인정이 안 될 수 있어요. "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 명시적으로 적어야 합니다. 문자로 보냈다면 집주인의 동의 회신도 받아두면 좋고요.

방법	효력	주의사항
문자·카카오톡	법적 효력 인정	상대방 읽음 확인 기록 필요
유선 통화	가능하나 증거 없음	반드시 녹음
부동산 통해 전달	효력 약함	직접 소통 권장
내용증명	가장 확실	발송일·수령일 명확히 기록됨

명시하지 않으면 생기는 일

부동산 커뮤니티에서 읽은 분쟁 사례인데요, 집주인이 "부동산에서 갱신권 쓰는 조건으로 진행한다고 했다"고 주장했는데, 계약서 특약에는 "임대차 3법 적용"이라는 문구만 있었고 갱신청구권 사용이라는 명시가 없었거든요. 결국 세입자가 "나는 갱신권 안 썼다"며 다시 행사하겠다고 해서 분쟁이 생겼습니다.

재계약서를 새로 썼어도 갱신청구권 사용 여부가 계약서에 없으면 이런 다툼이 생길 수 있어요. 재계약할 때 갱신청구권을 쓴 계약인지, 아니면 새로운 합의 계약인지를 특약에 명확히 적어두는 게 좋습니다.