갱신청구권을 써서 계약서를 새로 작성했는데, 나중에 중간에 나가야 할 때도 3개월 통보 규정이 그대로 적용될까요? 이 부분이 좀 헷갈리는데, 계약서를 다시 썼다고 신규 계약은 아니거든요.
먼저 갱신청구권이 뭔지부터 짚어볼게요. 세입자는 같은 집에 사는 동안 딱 한 번 갱신권을 쓸 수 있어요. 집주인과 세입자가 "그럼 계약서도 새로 한 장 씁시다" 하고 다시 작성하는 경우가 많은데, 이걸 신규 계약으로 보고 중개인은 "계약서를 새로 썼으니 이제 만기일까지 집주인이 보증금 돌려줄 의무가 없다"고 잘못 안내하는 경우가 있지만, 갱신청구권을 쓴 거라면 계약서를 새로 썼는지와 상관없이 3개월 통보 후 해지가 가능합니다.
계약서를 새로 쓴 것이 판단 기준이 아니라 갱신청구권을 쓰면서 작성한 계약인지가 더 중요해요. 갱신청구권을 사용한 계약이라면 만기 전에 나가겠다고 통보한 뒤 3개월이 지나면 보증금을 돌려 받을 수 있어요. 다만 갱신청구권을 이미 다 쓰고 그 뒤에 또 새로 계약서만 작성한 경우라면 이건 별개의 새 계약이라, 집주인은 만기까지 거주를 요구할 수 있습니다.
| 상황 | 3개월 통보 후 보증금 반환 가능 여부 |
|---|---|
| 갱신청구권을 사용하면서 계약서를 새로 쓴 경우 | 가능 |
| 갱신청구권을 이미 다 쓰고, 그 뒤에 다시 새로 계약서를 쓴 경우 (합의갱신) | 불가 – 집주인이 만기까지 거주를 요구할 수 있음 |
특약과 관련해서도 참고할 사례가 있어요. 갱신청구권을 사용해 재계약한 계약서에 "만기 전 퇴거 시 발생 비용은 세입자 부담"이라는 특약이 들어간 경우인데요, 이렇게 계약서에 특약까지 적어놓고 서명했어도, 이는 임차인에게 불리한 특약으로 주택임대차보호법 제10조(강행규정)에 따라 효력이 없어요. 세입자는 언제든 해지 통보 후 3개월 뒤 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
다만 이 권리를 주장하려면 갱신청구권을 실제로 썼다는 증거가 있어야 해요. 계약서에 "계약갱신청구권 행사"라는 문구가 없거나 증거가 부족하면, 나중에 다툼이 생겼을 때 세입자 주장이 받아들여지지 않을 수 있어요. 해지 통보 시점도 문자나 카카오톡, 내용증명으로 남겨두는 게 안전합니다.
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