재건축과 재개발은 같은 정비사업이라도, 누가 현금청산 대상이 되는지와 보상금을 어떻게 정하는지 기준이 서로 달라요.
조합원이 되는 것부터 차이가 있는데, 재개발은 조합설립에 동의하지 않아도 정비구역 안에 있으면 자동으로 조합원이 되는 강제 조합원제라서, 공익사업으로 보고 토지보상법을 따라 강제수용이 가능합니다.
하지만 재건축은 조합설립에 동의한 사람만 조합원이 되는 임의 조합원제라서, 토지보상법에 따른 수용 대신 매도청구소송(조합이 팔지 않겠다는 조합원에게 매도를 청구하는 소송)으로만 진행되거든요.
재개발 현금청산 기준
재개발에서는 분양신청을 안 했거나, 신청했다가 철회한 사람, 조합원 자격을 잃은 사람 등이 현금청산자가 됩니다. 재개발은 공익사업 성격을 띠기 때문에 토지보상법을 따르거든요.
보상액 기준 시점은 두 가지로 나눠요.
- 조합과 금액 합의가 되면 → 협의 성립일 기준
- 합의가 안 되면 → 토지수용위원회의 수용재결일 기준 (수용재결: 협의가 결렬됐을 때 토지수용위원회가 보상금액과 수용 여부를 강제로 정하는 절차)
보통은 협의가 잘 안되기 때문에, 사실상 수용재결일 기준 시세가 보상액 기준이 됩니다. 여기에 개발이익 배제 원칙이 적용돼서, 결과적으로 재개발로 붙은 프리미엄은 빠지게 됩니다. (토지보상법 제67조 제2항에 따라 사업인정고시일이후 그 사업 때문에 오른 가격 상승분은 보상액에서 제외)
재건축 현금청산 기준
재건축은 현금청산 대상자는 분양신청 기간 내에 신청을 안 했거나 신청을 철회한 조합원(분양미신청자), 조합설립에 동의하지 않은 미동의자 등이 해당됩니다.
금액 산정은 매도청구소송으로 진행 되는데, 대법원 판례상 청산금 산정 기준일은 "분양신청기간 종료일 다음날"로 명시되어 있어요. 조합이 현금청산자를 상대로 매도청구소송을 걸면 법원이 시가 감정을 하고, 그 감정가를 매매대금(현금청산금)으로 봅니다.
재건축은 재개발과 달리 개발이익을 일부 반영하도록 판례가 있는데, 이는 미래 완공 후 이익을 전부 반영하는 게 아니라 감정평가 기준일(분양신청 종료일 다음날) 당시까지 사업 진행으로 구체화된 이익만 반영이 됩니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 조합원 방식 | 강제 조합원제 | 임의 조합원제 |
| 강제수용 | 가능 | 불가 (매도청구소송) |
| 현금청산 기준 | 토지보상법 손실보상 기준 | 일반거래 시장가치 기준 |
| 개발이익 | 원칙적 배제 | 감정평가 기준일 기준 일부 반영 |
재건축 현금청산 단계
- 관리처분계획 인가·고시
- 인가·고시 다음날부터 90일 이내 - 조합이 현금청산자와 보상금 협의
- 협의 불성립 시 - 건물·권리는 매도청구소송으로 진행 (도시정비법 제73조)
- 매도청구소송 - 조합이 법원에 소송 제기 → 법원이 지정한 감정인이 시가 감정 → 그 감정가를 기준으로 매매대금(청산금) 확정 → 판결에 따라 소유권 이전
종전자산평가가 재건축 현금청산에 영향을 주는 이유
종전자산평가는 조합 내 지분 비율을 정하는 기준입니다. 사업시행인가 고시일을 기준으로, 조합원 전체(현금청산 예정자 포함)의 자산을 평가해 조합원 간 권리 순위와 추가 분담금을 결정해요.
재건축 현금청산은 법적으로는 매도청구 시점 시가(개발이익 포함)이지만, 실제는 종전자산평가가 감정 결과에 영향을 줘요. 그래서 평가액이 낮으면 현금청산 기준금액이 낮아질 수 있어요.
조합 입장에서는 조합원 분담금과 서업 수익성을 따져야 해서, 법에 나온 시가를 그대로 다 인정하기보다는 종전자산평가를 참고해 감정가를 보수적으로 잡으려는 경향이 있어요.
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