신탁방식 재건축이면 나중에 집을 못 파는 거 아냐?

아파트 재건축을 신탁으로 하면 등기가 신탁사로 넘어간다고 한다. 근데 등기가 넘어가면 소유자가 아니게 되는 건가? 그럼 매매는 어떻게 되는 거지? 동의서는 이미 제출했지만 관련 내용을 잘 몰라서 궁금해졌다.

재건축이 완료되기까지 몇 년이 걸릴 텐데, 그 사이에 개인 사정으로 집을 팔아야 하는 상황이 올 수도 있지 않나. 신탁방식으로 아파트 재건축을 진행하는 경우 매매는 어떻게 되는지 관련 내용을 찾아봤다.

소유권은 신탁사로, 하지만 실질적 권리는 집주인에게

신탁방식 재건축을 하게 되면 실제로 등기부상 소유권은 신탁사로 이전 된다. 이 부분에서 많은 사람들이 불안해하는 것 같다. 내 집이 남의 이름으로 바뀐다니, 당연히 걱정될 만하다.

하지만 찾아본 바에 따르면, 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 사업 전 과정을 도맡는 형태로 진행되는 신탁방식에서도 실질적인 권리 관계는 생각보다 복잡하지 않다. 정비사업을 목적으로 하는 신탁의 경우, 비록 등기부상 소유권이 신탁사로 넘어가더라도 법적으로는 위탁자인 기존 소유자를 '토지등소유자'로 본다는 것이다.

이는 재건축 사업에서 발생하는 실질적인 이익과 비용이 최종적으로 위탁자에게 귀속되기 때문이다. 신탁사는 말 그대로 사업을 대신 진행해주는 역할일 뿐, 부동산에서 나오는 실질적 이익의 주인은 여전히 원래 소유자라는 뜻이다.

그렇다면 매매는 언제까지 가능할까?

1. 투기과열지구라면,

재건축구역에서는 조합설립인가 후, 재개발구역에서는 관리처분계획인가 후 부동산을 양수하더라도 양수인이 조합원 지위를 승계하지 못한다고 규정되어 있다. 신탁방식의 경우도 마찬가지로, 투기과열지구에서는 사실상 조합설립에 준하는 단계로 인정되어 위탁자 지위 양도가 제한될 수 있다.

2. 투기과열지구가 아니라면,

원칙적으로 관리처분계획인가 전까지는 자유롭게 매매가 가능하다. 정확히 말하면 '매매'라기보다는 '토지등소유자 지위의 양도' 또는 '입주권을 받을 권리의 양도'라고 표현하는 게 맞겠지만, 실질적으로는 부동산 매매와 같은 효과를 낸다.

3. 예외는 있다.

투기과열지구라고 해서 무조건 매매가 불가능한 것도 아니다. 법에서 정한 예외 사유에 해당하면 조합원 지위 양도가 가능하다. 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자, 상속이나 이혼으로 인한 양도, 세대원 전원이 다른 시도로 이전하는 경우 등이 그 예다. 사업 지연 등 특정 사유가 인정되는 경우도 있다.

관리처분계획인가 이후 매매

매매 가능성을 좌우하는 가장 중요한 시점은 바로 '관리처분계획인가'다. 이 인가가 나는 순간부터 상황이 달라진다. 해당 부동산은 '입주권'의 성격을 띠게 되고, 일반적인 부동산 매매와는 다른 형태가 된다.

관리처분계획인가 이후에도 매매 자체가 불가능한 것은 아니다. 다만 입주권 형태로 거래되며, 대출 등 금융권의 규제나 기타 법적 제약이 따를 수 있다. 은행에서 담보 인정을 받기 어려워질 수도 있고, 거래 과정도 일반 부동산보다 복잡해진다.

결국 신탁방식이든 조합방식이든, 투기과열지구가 아닌 곳에서는 사업 초기부터 관리처분계획인가 전까지는 비교적 자유롭게 매매가 이루어진다고 봐야 한다. 다만 신탁등기 상태의 부동산 거래이므로, 소유권 이전 방식이나 세금 문제 등에서 일반적인 매매와는 차이가 있을 수 있다.

요약 정리하면

신탁방식에서도 실질적 권리는 기존 소유자에게 유지됨
투기과열지구가 아니면 관리처분계획인가 전까지 매매 가능
투기과열지구에서도 법정 예외 사유 시 매매 가능
관리처분계획인가 이후에는 입주권 형태로 거래되어 제약 증가
구체적 상황은 전문가와 상담 필요

신탁방식 재건축이라고 해서 매매가 무조건 불가능한 것은 아니다. 다만 지역 특성과 사업 진행 단계에 따라 제약이 있을 수 있으니, 정확한 정보 파악이 중요하다.