처음에는 신탁방식 재건축을 하면 사업 시작과 동시에 등기가 신탁사로 넘어가는 줄 알았다. 그래서 ‘나중에 집을 매매하지 못하는 건 아닐까’ 싶어 관련 내용을 찾아보고 블로그에도 한 번 정리했었다.
최근 다시 확인해 보니, 2023년 법 개정으로 관리처분인가 전에는 신탁사에 등기를 넘길 의무가 없다고 한다. 하지만 사업 초기임에도 신탁사에서 “신탁등기를 해달라”는 요청을 한다고 해서, 등기를 신탁사 명의로 바꿔도 괜찮은지, 이후 문제가 생기진 않는지 궁금해졌다.
신탁사가 신탁등기를 요청하는 이유
재건축을 신탁방식으로 진행하면 신탁사가 시행자(사업 주체) 역할을 맡는다.
이때 조합원들의 땅을 신탁사 명의로 등기해 두면 은행 대출이나 보증을 받기가 훨씬 쉬워지고, 분양·관리·처분 같은 권한도 신탁사가 한 곳에서 맡을 수 있다. 그래서 신탁사는 자금 조달과 사업 안정성을 위해 신탁등기를 받으려고 하는 것이다.
예전에는, 2023년 12월까지는 사업 초기 부터 ‘전체 토지의 1/3 이상을 반드시 신탁등기해야 한다’는 의무 규정이 있었지만 지금은 폐지됐다. 즉, 이제는 전부 신탁등기를 하든, 일부만 하든, 하지 않든 조합원이 알아서 하면 된다.
신탁등기를 꼭 해야 하나?
법적 의무는 없어졌으니 반드시 해야 하는 건 아니다. 하지만 사업을 진행하는 과정에서 신탁사가 조합원에게 신탁등기를 요청할 수 있다. 이때는 각자 상황에 맞게 신탁등기를 하던, 하지 않던 선택하면 된다.
신탁등기를 기피하는 이유
- 재산권 제약 : 집을 팔거나 전세·월세를 놓으려면 신탁사의 허락이 필요하다.
- 금융 제약 : 본인 명의로 대출을 받을 수 없고, 신탁사와 협의해야 한다.
- 심리적 부담 : 등기부에서 내 이름이 사라지고 신탁사 명의로 바뀐다.
그럼에도 불구하고 일부 조합원들은 신탁등기를 한다고 하는데, 만약 신탁등기를 하지 않는 조합원에게는 어떤 불이익이 있을지는 아직 모르겠다.
신탁등기 후 매매와 임대는?
중간에 신탁사가 끼기 때문에 절차가 조금 번거로워 지는 듯하다.
찾아보니, 집을 팔고 싶다면 먼저 신탁사에 매매 의사가 있다고 알리고 승인을 받아야 한다.
승인이 나면 계약서에는 매도인 이름이 신탁사 명의로 들어간다. 하지만 실제 집 주인은 여전히 조합원(소유자)이고, 매매대금도 소유자 권리다.
매수자는 신탁사 계좌로 대금을 지급하고, 신탁사는 약속된 절차에 따라 그 돈을 집주인에게 넘겨준다. 다만 신탁계약에 따라 사업비나 대출이 있다면 그것부터 먼저 정리하고, 남은 금액을 돌려준다. 즉, 집을 파는 건 가능하지만 일반 매매보다 절차가 복잡해진다는 게 단점이다.
임대도 비슷하다. 임대를 하려면 먼저 신탁사 승인을 받아야 하고, 계약서에는 임대인 명의가 신탁사로 들어간다. 세입자가 내는 보증금이나 월세도 신탁사 계좌로 입금되고, 신탁사가 이를 정산해 실제 집주인에게 넘겨준다.
매매 계획이 있다면 어떻게 판단해야 할까?
재건축 도중에 집을 팔 계획이 있다면 신탁등기를 할지 말지를 잘 따져봐야 할 것 같다. 신탁등기를 하면 거래 절차가 더 복잡해지고 시간이 오래 걸릴 수 있어서, 급하게 매매해야 하는 상황이라면 오히려 부담이 될 수 있다.
반대로 집을 팔 생각이 없고, 재건축이 끝날 때까지 계속 보유할 예정이라면 신탁등기로 인한 불편은 크지 않다. 오히려 신탁사가 제공하는 혜택이 있다면 도움이 될 수도 있다.
무엇보다 중요한 점은, 지금은 신탁등기가 ‘선택사항’이라는 것이다. 예전처럼 무조건 1/3 이상 채워야 하는 의무가 없기 때문에, 각자 상황에 맞게 결정할 수 있다. 다만 너무 적은 수의 조합원만 신탁등기를 하면 신탁사의 담보력이 약해져서 전체 사업에 영향을 줄 수도 있다는 점은 생각해봐야 할 것 같다.
결국 어떻게 해야 하나?
신탁방식 재건축에서 신탁사가 신탁등기를 요청하는 이유는 사업 안정성 때문인 듯하다. 신탁등기를 하면 매매·임대 같은 재산권 사용에 제약이 생기지만, 신탁사에서 주는 어떤 혜택이 있다면 장점이 될 수도 있다.
결국 중요한 건 본인의 상황에 맞게 판단하는 것이다. 집을 팔 계획이 있는지, 자금 사정은 어떤지, 위험을 얼마나 감수할 수 있는지 등을 따져보고 결정하는 것이 맞을 듯하다.
정리하면
- 신탁등기 목적: 신탁사의 안정적인 사업 진행과 금융 조달을 위함
- 의무 여부: 2023년 12월 개정으로 1/3 의무 조항 폐지, 이제는 선택사항
- 매매/임대: 신탁등기 상태에서도 가능하지만 신탁사 승인 절차 필요로 복잡함
- 매매 계획시: 신탁등기로 인한 제약과 절차 복잡성을 고려하여 신중히 결정
- 핵심: 개인 상황에 맞는 선택이 가능해진 만큼, 장단점을 비교하여 합리적 판단 필요
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