합의 재계약, 묵시적 갱신, 갱신청구권 사용. 세 가지 모두 계약이 연장된다는 점은 같지만 임대인에게 미치는 영향은 완전히 달라요. 부동산 카페에서도 이 셋을 같은 것으로 보는 혼선이 가장 많이 나오는 주제 중 하나입니다.
묵시적 갱신이 임대인에게 가장 불리합니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 양쪽 모두 아무 말이 없으면 자동으로 2년이 연장되는데, 문제가 두 가지예요. 세입자가 언제든 3개월 통보만으로 나갈 수 있고, 갱신청구권도 아직 남아 있어요.
묵시적 갱신은 갱신청구권을 소진시키지 않거든요. 그래서 묵시적으로 2년을 연장한 뒤 집주인이 나가달라고 하면, 그때서야 세입자가 갱신청구권을 행사해 2년을 더 살 수 있어요. 최초 2년에 묵시적 갱신 2년, 갱신청구권 2년까지 더하면 최대 6년이 되는거죠.
합의 재계약서를 새로 쓰면 얘기가 달라져요. 세입자가 갱신청구권을 행사하지 않고 합의로 새 계약서를 작성하면 법적으로 신규 계약으로 봅니다. 세입자에게 임의 중도 해지 권한이 생기지 않아요.
나가겠다고 하면 원칙적으로 안 된다고 할 수 있고, 나간다면 복비는 세입자가 보통 부담을 하죠. 단, 갱신청구권을 쓰지 않는다는 합의가 계약서나 문자에 남아 있어야 합니다. 그냥 계약서를 새로 썼다고 해서 갱신청구권이 없어지는 게 아니거든요. 계약서 특약에 "갱신청구권 사용 없는 합의 재계약"이라고 명시해두는 것이 나중에 확실해요.
| 구분 | 세입자 중도 해지 | 갱신청구권 소진 | 임대인에게 유리한 정도 |
|---|---|---|---|
| 합의 재계약 (신규계약) | 불가 | 소진 안 됨 | 가장 안정적 |
| 갱신청구권 사용 | 가능 (3개월 통보) | 소진됨 | 중간 |
| 묵시적 갱신 | 가능 (3개월 통보) | 소진 안 됨 | 가장 불리 |
갱신청구권 사용 계약에서 잘못 알고 있는 것들
갱신청구권을 써서 갱신된 계약이라도 세입자는 언제든 3개월 통보로 나갈 수 있습니다. 2년을 꼭 채워야 하는 게 아니에요. 부동산 카페에서도 갱신권 쓰겠다고 해놓고 5개월만 더 살고 나가겠다는 사례가 올라왔는데, 임대인 입장에서 막을 방법이 사실상 없다고 해요.
복비도 마찬가지예요. 갱신청구권 행사로 연장된 계약 중에 세입자가 중도 퇴거하면, 새 세입자를 구하는 복비는 집주인이 부담하는 게 원칙입니다. 많은 임대인이 이 부분을 반대로 알고 있거든요. (이부분에 대해서는 블로그에 올린 글이 있어요. -> 계약갱신청구권 중도해지 복비, 세입자가 내야 한다는데?)
중도 해지 통보를 받았다고 해서 바로 보증금을 돌려줄 의무는 없어요. 통보가 집주인에게 도달한 게 확인된 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생긴다고 합니다. 그래서 통보 수령 시점을 명확히 해두는 게 나중에 분쟁을 줄여줘요.
매도 계획이 있다면
묵시적 갱신 중에 집을 팔려고 하면 세입자에게 갱신청구권이 아직 남아 있어서, 새 매수인이 실거주 목적이 아닌 이상 세입자가 2년을 더 살 수 있어요. 갱신청구권 사용 중인 계약은 집주인이 바뀌어도 계약 기간이 그대로 이어지고요.
매수인이 실거주 목적이면 갱신 거절 사유가 되긴 하는데, 타이밍이 중요합니다. 만기 2개월 전까지 세입자가 갱신청구권을 행사해버리면 새 집주인도 막을 수 없어요. 매도 계획이 있다면 만기 시점과 갱신청구권 행사 가능 기간을 역산해서 움직여야 합니다.
부동산 카페에서 반복되는 조언은 묵시적 갱신이 되지 않도록 만기 6개월 전부터 세입자 의향을 파악하고, 같은 조건으로 이어지더라도 계약서를 새로 쓴다. 그리고 새 계약서를 쓸 때는 갱신청구권을 쓴 계약인지 아닌지를 특약에 반드시 명시해둔다는 거예요.
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