최근 하안주공 재건축이 생각보다 속도감 있게 진행되고 있어서 그런지, 부동산 커뮤니티에서도 관련 글이 자주 보이더군요.
특히 댓글을 보니 “대지지분이 낮으면 힘들다”는 의견과 “그래도 사업성은 충분하다”는 반대 의견이 팽팽하게 맞서고 있었어요.
저도 이 부분이 궁금해서 자료를 조금 더 찾아봤어요.
과연 하안주공 재건축, 대지지분이 낮아도 가능할까요? 댓글 속 주요 의견을 바탕으로 정리해봤습니다.
대지지분이 낮아 힘들다 (부정적 시각)
먼저 대지지분이 뭔지부터 이해해야겠죠. 쉽게 말하면 내가 가진 집이 땅을 얼마나 차지하고 있느냐를 나타내는 숫자예요. 대지지분이 클수록 재건축할 때 조합원들이 부담해야 하는 추가 비용이 줄어들죠.
하안주공 재건축, 부정적 의견
하안주공 평균 대지지분이 약 10평 수준인데, 이는 이미 재건축이 끝난 철산1기 단지(14~15평)보다 훨씬 작습니다. 일반적으로 재건축이 되려면 최소 16~17평은 되어야 한다는 의견입니다.
대지지분이 작으면, 조합원이 새 아파트를 받기 위해 더 많은 돈(추가분담금)을 내야 하는데, 현실적으로 감당하기 어렵다는 거죠.
또, 설령 사업이 추진된다고 해도 결국은 소형 평수 위주로 지을 수밖에 없어 조합원들이 만족할 수 없을 거라는 우려도 있습니다.
즉, 대지지분만 놓고 보면 “하안주공은 재건축이 쉽지 않다”는 결론이 나옵니다.
하지만, 사업성을 살려주는 변수들 (긍정적 시각)
반대로 “대지지분만 보고 판단하면 안 된다”는 의견입니다.
1) ‘9평 대지지분’은 없다.
많이들 걱정하는 “평균 9평짜리 대지지분”은 사실이 아니라고 합니다.
하안주공은 광명시의 정비지침에 따라 통합 재건축을 전제로 하고 있습니다.
예를 들어, 하안 1, 2단지를 합치면 평균 대지지분이 약 10.5평, 하안 3, 4단지를 합치면 10.3평 수준이 된다는 계산이 나옵니다.
즉, 단독으로만 보면 작아 보이지만, 통합 재건축을 하면 수치가 올라가고, “9평짜리 단지”라는 표현은 맞지 않는다는 거죠.
2) 추가분담금이 생각보다 크지 않을 수 있다.
하안주공 용적률은 광명시가 330%까지 적용해줍니다. 용적률이 높아지면 더 많은 아파트를 지을 수 있고, 따라서 일반분양 세대수가 크게 늘어나 수익성이 좋아진다는 의견입니다.
“대지지분보다 중요한 건 용적률”이라고까지 강조합니다.
현재 24평에서 같은 24평으로 재건축한다면 추정 분담금은 2억 원대 중반 정도로 예상되며, 5~6억이라는 금액은 24평에서 34평으로 평수를 늘릴 때나 나오는 수준이라고 합니다.
이런 관점에서 보면, 현재 5억 5천만원 하는 24평 집에서 2억 5천만원을 추가로 내서 2033년에 새 24평 아파트를 받는다면, 총 8억원을 투자하는 셈인데, 현재 신축 아파트 가격을 생각해보면 오히려 이득일 수도 있지 않냐는 의견입니다.
3) 일반분양 세대 수가 많다.
재건축의 핵심은 조합원이 내는 돈만으로 진행되는 게 아니라, 새로 지은 아파트를 일반분양해 얻는 수익에 있습니다. 하안주공은 용적률 샹향으로 일반분양 물량이 상당히 많습니다.
- 하안 12단지 : 1,015세대 일반분양
- 하안 10+11단지 : 892세대 일반분양
- 하안 8단지 : 738세대 일반분양
- 하안 1+2단지 : 660여 세대 일반분양
이 정도면 조합원 분담금 부담을 크게 줄여줄 수 있다는 의견입니다.
결국 대지지분이냐, 용적률이냐?
대지지분 중심 시각에서는 “아무리 용적률이 높아도 대지지분이 10평이면 답이 없다. 결국 조합원 부담이 커서 진행이 어렵다" 하고,
용적률 중심 시각에서는 “대지지분만 보는 건 낡은 잣대다. 용적률 상향 덕분에 일반분양 물량이 많아지고, 이게 곧 사업성을 살린다.” 라고 합니다.
사실 둘 다 중요한 지표입니다. 대지지분이 작으면 분담금이 늘어나는 건 맞고, 용적률이 높으면 사업성이 좋아지는 것도 사실이니까요.
상계주공 5단지와의 비교
'대지지분이 낮으면 상계주공처럼 된다'는 생각에서 하안주공의 사업성이 떨어질것이라고는 의견에 대해서는 이것은 단순히 대지지분만 놓고 봤을 때 일반분양 비율이 비슷하게 느껴져서 일뿐, 사실은 용적률 상향으로 일반분양 세대가 상계주공보다는 훨씬 많아서 사업성이 좋다고 반박합니다.
정리해보면,
- 대지지분이 낮은 건 약점 맞다 → 분담금 부담 우려 존재
- 하지만 통합 재건축, 용적률 상향, 대규모 일반분양이라는 요소가 이 약점을 상당 부분 보완
- 따라서 하안주공은 “대지지분이 낮다 = 재건축 불가능”이라고 단정 짓기 어렵습니다.
내용을 정리하면서 느낀 건, 재건축 사업성은 절대 한 가지 잣대로만 판단할 수 없다는 점입니다. 즉, 대지지분은 중요한 지표이지만, 용적률, 일반분양, 분양가 등 다른 변수까지 종합적으로 고려해야 한다는 게 결론입니다.
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